NEGOSIASI PERIZINAN

Swasta Bangun Rumah Rakyat Tumbuhkan Praktik Negosiasi Perizinan

DANI PRABOWO
Kompas.com - 13/09/2017, 13:03 WIB

JAKARTA, KompasProperti - Pemerintah pusat selama ini terus mendorong pengembang swasta untuk turut berperan aktif dalam menyediakan perumahan. Pasalnya, angka kebutuhan rumah yang belum terpenuhi atau backlog masih tinggi yaitu 11,4 juta unit.

Kendati demikian, keinginan tersebut tidak disertai dengan implementasi kebijakan yang baik, sebagaimana dikeluhkan Chairman Lippo Group James Riady saat talksho BTN Golden Property Award, Senin (11/9/2017).

Baca: Bos Lippo Minta Pemerintah Jamin Kepastian Perizinan

Meski regulasi untuk mempercepat proses perizinan itu sudah ada, namun di tingkat eksekutor di daerah justru masih dipersulit.

"Pembangunan perumahan kita tidak terencana dengan baik. Di satu sisi mendorong swasta di depan, namun di sisi lain justru membuka negosiasi ruang perizinan," kata Dosen Kelompok Keahlian Perumahan Permukiman Sekolah Arsitektur Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan (SKPPK) Institut Teknologi Bandung (ITB), Jehansyah Siregar kepada KompasProperti, Rabu (13/9/2017).

Ada beragam perizinan yang harus dikantongi pengembang sebelum akhirnya mereka dapat membangun rumah, mulai dari izin prinsip, izin lokasi, hingga sertifikat laik fungsi.

Dalam setiap izin yang harus dikantongi, juga terdapat izin-izin lain yang harus terpenuhi.

Izin prinsip, misalnya, harus dijelaskan secara detail lahan akan diperuntukkan sebagai apa, rencana intensitas, berapa banyak hunian yang akan dibangun dan sebagainya.

"Baru nanti izin lokasi, dan ini panjang lagi. Mulai dari melihat kesesuaian lahan, sesuai enggak untuk lahan perumahan. Dan perlu diketahui, tidak semua zona residensial yang berwarna kuning itu sesuai untuk perumahan," papar Jehansyah.

Banyak serta lamanya proses perizinan yang harus diurus pengembang, menurut dia, menjadi preseden buruk bagi pemerintah di dalam program penyediaan perumahan.

Di satu sisi ada kebutuhan perumahan yang harus dipenuhi, namun di sisi lain ada kesulitan yang harus dihadapi pengembang dalam mendapatkan izin-izin tersebut.

"Mekanisme ini yang pada akhirnya membuka ruang negosiasi. Inilah pilihan kebijakan perumahan kita. Jadi jangan heran, ada proses yang berjalan mulus dan ada yang tidak. Karena ini berada di ruang negosiasi," tambahnya.

Sebelumnya diberitakan, James Riady mengungkapkan, investor yang ingin berbisnis di Indonesia membutuhkan kepastian dari pemerintah, terutama dalam hal perizinan.

Pengusaha cenderung ingin berbisnis tanpa rasa khawatir memikirkan perizinan yang seringkali tidak pasti.

"Mengenai perizinan itu (mengurus) bisa 5 tahun, bisa 10 tahun," kata James.

Penulis Dani Prabowo
Editor Hilda B Alexander

http://properti.kompas.com/…/swasta-bangun-rumah-rakyat-ber…

MAKRO PRUDENSIAL

Sekali lagi kemarin (20 September 2017) saya diundang Departemen Makro Prudensial Bank Indonesia untuk berbicara mengenai perkembangan dunia properti di tanah air. Jika sebelumnya masih berbicara bagaimana efektivitas kebijakan LTV (loan to value, proporsi uang muka dan pinjaman), kini akan ada konsep baru yang namanya LTV spasial.

Jika sebelumnya LTV mengatur untuk rumah pertama dan rumah kedua, dsb, LTV spasial ingin mengatur proporsi DP pinjaman berdasarkan zonasi. Namun tampaknya belum ada konsep yang matang untuk diterapkan oleh BI agar bisa diterima berbagai pihak dan lintas bidang.

Beberapa catatan saya:

Spekulasi properti yang tidak terkendali di daerah perkotaan sebenarnya tidak beda dengan tumbuh-kembangnya pemukiman padat dan kumuh. Keduanya sama-sama dipicu oleh absennya negara di dalam mengelola urbanisasi sehingga tidak ada sistem dan perencanaan yang terarah. Semua serba spontan dan sporadis. Sebenarnya ini tidak mengapa asal everybody happy. Semua boleh menyerobot dan semua boleh spekulasi. Toh wilayah Indonesia ini luas sekali. Dampaknya paling-paling hanya inefisiensi. Tapi jangan ada penggusuran dan jangan ada pengetatan atau larangan spekulasi. Selama pemerintah malas membangun sistem dan everybody happy, no problemo.

Sampai suatu ketika alarm itu berbunyi. Semua kesemrawutan ini sudah cukup! Maka dari itu jika negara ingin hadir maka hadirlah secara seksama. Kalau upaya penataan permukiman kumuh jangan sampai melanggar hak asasi manusia di dalam bertempat tinggal, maka upaya pengendalian spekulasi yang salah satunya melalui LTV bertujuan sebagai countercyclical agar jangan sampai terjadi krisis moneter.

KLAIM SEJUTA RUMAH YANG MENYESATKAN

Di dalam Rilis Kementerian PUPR (29 September 2017) disebutkan bahwa capaian Program Satu Juta Rumah hingga September 2017 sudah mencapai 623.344 unit, terdiri dari rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) 518.694 unit dan Non MBR 104.650 unit. Disebutkan bahwa sejak Program Satu Juta Rumah mulai dicanangkan pada 29 April 2015, jumlah rumah yang berhasil dibangun terus meningkat setiap tahun.
Angka pencapaian tersebut seolah sudah menjawab masalah kekurangan rumah (housing backlog). Padahal pada saat yang sama, beragam masalah perumahan rakyat tetap bermunculan. Penggusuran di rumah negara maupun permukiman kumuh, konflik antara penghuni dan pengelola apartemen, harga rumah sederhana yang semakin tak terjangkau golongan bawah, maupun masalah klasik para penglaju yang dilematis menemukan hunian layak di kota. Jadi sungguh mengherankan, di tengah ragam masalah hunian yang tetap ada itu, dan belum dijumpainya program yang efektif, dari mana datangnya angka tersebut?
Pertama-tama, angka pembangunan rumah Non-MBR 104.650 unit ini datang dari praktek bisnis properti yang dijalankan pengembang tanpa subsidi. Angka ini tentu tidak bisa diklaim sebagai program pemerintah di bidang perumahan rakyat. Pengembang berbisnis dengan mengikuti berbagai prosedur penataan ruang dan peraturan bangunan di daerah. Tanpa adanya program perumahan rakyat toh bisnis properti dan pembiayaan KPR tetap berjalan. Jadi angka 104.650 unit harus dikeluarkan dari kinerja capaian perumahan rakyat.
Lalu dari mana pulak angka 518.694 unit tersebut? Tentunya ini datang dari proyek-proyek dalam program sejuta rumah. Misalnya proyek bantuan bedah rumah, penyediaan prasarana umum, pembangunan rumah sederhana, maupun pembangunan blok-blok Rusunawa. Pertanyaannya, apakah proyek-proyek fisik seperti ini bisa diklaim efektif mengurangi housing backlog? Bagaimana mungkin proyek bedah rumah yang hanya kasih bantuan perbaikan sebagian rumah bisa dihitung ke dalam penyediaan 1 unit rumah? Bagaimana ceritanya blok-blok rusunawa untuk prajurit, santri dan mahasiswa dipakai untuk mengklaim penyediaan rumah-rumah keluarga MBR perkotaan? Sedangkan bantuan prasarana juga hanya memberi bantuan jalan kecil dan saluran kecil, sehingga sulit dinilai sebagai penyediaan unit-unit rumah.
Pencapaian target yang efektif setiap tahun diperkirakan masih di bawah 100 ribu unit. Hal ini karena target sejuta rumah harus benar-benar dihitung sebagai penyediaan unit hunian yang utuh dan efektif mengenai sasaran. Jadi angka 518.694 unit tersebut harus dikoreksi total dan dikurangi hasil-hasil yang tidak lengkap sebagai satu unit rumah dan tidak efektif mencapai sasaran.
Tampaknya program sejuta rumah yang ada sekarang memang tidak berkorelasi untuk menjawab kebutuhan hunian rakyat secara efektif. Jika pemerintah terus mengklaim dan menggunakan indikator yang tidak tepat seperti ini pantas saja masalah perumahan rakyat tetap ada. Anggaran pembangunan bepuluh triliun dihabiskan namun masalah perumahan rakyat tak berkurang.
Lalu apa manfaat program sejuta rumah kalau hanya berisi klaim-klaim target? Toh masalah hunian rakyat tak berkurang, dan penyediaan hunian oleh masyarakat pada dasarnya tetap berlangsung? Tanpa program sejuta rumah para pemilik tanah tetap membangun rumah petak dan menyewakannya. Keluarga muda mencari kontrakan dan para orang tua membantu uang muka rumah anaknya. Sedangkan Bank Indonesia menjaga stabilitas moneter untuk menjamin berlangsungnya pembiayaan KPR yang sangat membantu pemilikan rumah. Jadi, tanpa program sejuta rumah pun semua itu tetap berlangsung.
Lantas, apakah konsep program dan klaim-klaim seperti itu mau tetap dipertahankan? Inilah tantangan yang harus dijawab oleh pemerintah melalui program-program yang efektif dan memupuk sistem penyediaan yang semakin kuat. Program yang disusun seharusnya memberi perhatian pada penguatan sektor publik dan sektor masyarakat. Bukan cuma proyek-proyek yang tidak efektif atau malah memfasilitasi sektor bisnis properti. Bisnis properti tidak perlu difasilitasi bidang perumahan rakyat, karena sudah bisa berjalan dalam koridor pembangunan wilayah dan penataan ruang.
Belajar dari negara-negara yang sudah maju perumahan rakyat dan pembangunan kotanya, program perumahan rakyat memang hanya bertumpu pada dua bidang program, yaitu public housing (rusunawa) dan self-help housing (rumah swadaya non-bansos). Melalui kedua program ini maka kinerja penyediaan unit-unit rumah akan lebih terukur dan tepat sasaran. Kemudian program bisa disusun secara terencana dalam peta jalan menuju rumah layak untuk seluruh rakyat.
Janganlah lagi masyarakat disuguhi program bodong dan akrobat klaim-klaim keberhasilan yang memalukan. Indonesia harus segera berbenah dalam pembangunan perumahan rakyat dan menciptakan lingkungan kota-kota yang berkelanjutan untuk semua golongan.
***

DP 0% Masih Belum Jelas

Salah satu paslon Pilkada DKI Jakarta mengkampanyekan program hunian murah di Jakarta dengan DP 0%. Mereka ingin mewujudkan kesejahteraan dengan memberikan kredit rumah yang dipandang memberikan harapan, yakni dengan uang muka atau DP 0%. “Kami akan berikan kredit rumah dengan DP nol rupiah”, ujar salah satu calon dalam Debat Cagub DKI 2017 pada 27 Januari 2017.

Program ini telah menuai perbincangan yang menarik di berbagai kalangan. Namun lebih banyak yang mempertanyakan, karena sebenarnya DP 0% itu belum bisa dibilang program perumahan, melainkan hanya gimmick yang mencitrakan ingin meringankan cicilan rumah warga. Kalau tidak jelas programnya seperti apa, ini sangat berbahaya karena bisa menjadi seperti cek kosong. Bisa saja jatuh jadi program subsidi penuh yang berpotensi membangkrutkan keuangan pemerintah Jakarta. Atau bisa juga mengelabuhi masyarakat yang ternyata misalnya itu bukan program rumah hak milik (SHM) seperti yang dibayangkan masyarakat.

Dari sisi pembiayaan perumahan saja, DP 0% ini konsepnya masih belum jelas. Sumber pembiayaan subsidi itu harus dari dana jangka panjang. Nah ini dari mana sumber dananya? Karena kalau pakai sumber dana komersial pastilah merugikan bank dan mengancam prudensial bank. Kemudian berapa suku bunganya, berapa lama tenor pinjamannya dan bagaimana konsepnya, apakah subsidi uang muka saja atau juga subsidi suku bunga? Semuanya masih belum jelas. Seandainyapun konsep pembiayaannya sudah jelas, maka pertanyaan lainnya housing delivery systemnya seperti apa?

Program perumahan yang jelas dan efektif itu kalau ada konsep housing delivery systemnya secara utuh. Meliputi perencanaan lokasi, konsep kelompok sasaran, skema kelembagaan, pembiayaan dan pengelolaannya. Kemudian, harus jelas juga, berada di moda penyediaan yang mana? Apakah itu public housing, social housing, commercial housing (property business), atau self-help housing seperti ditetapkan pasal 21 Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU 11/2011 mengenai jenis-jenis rumah)?

Jadi jika dilihat dari kerangka housing delivery system, DP 0% ini masih belum jelas mau berada di moda yang mana. Kalau katanya ini konsep rumah milik, berarti ini program subsidi pasar rumah komersial (subsidi KPR). Namun konsep lokasinya, kelompok sasarannya, bagaimana mekanisme penyediaannya, kelembagaannya, dll masih belum jelas.

Akibat ketidakjelasan tersebut, beberapa pihak yang ingin mendukung mencoba menambah-nambah konsep program tersebut. DP 0% ini untuk korban penggusuran, untuk apartemen, dan lain-lain. Misalnya, ada yang menafsirkan itu program seperti model HDB (mirip Perumnas) di Singapura. Padahal HDB itu program public housing yang mirip Rusunawa dan bukan DP 0%. Kalau memang yang hendak diangkat itu program public housing (rumah umum) maka tentunya bukan dengan cara beli-beli rumah yang ada di iklan jual rumah. Jadinya orang memahami itu sekedar bantuan subsidi KPR biasa. Istilahnya upfront subsidy. Ini jauh sekali dengan public housing di atas.

Kalau public housing, yang diangkat itu program penguatan kelembagaannya, konsep pemilihan lokasi (misal dekat stasiun), konsep kelompok sasaran, skema sewa dan sewa beli hak pakai, dsb. Sedangkan DP 0% dalam skema public housing itu bisa saja jadi bagian program. Tapi itu untuk rumah milik hak pakai jangka panjang. Karena tanah (HPL) tetap milik negara yang dikelola lembaga tsb. Tapi tampaknya DP 0% itu bukan mengarah ke public housing. Kalau tetap ada yang mengatakan mungkin, ya bukan itu persoalannya. Sebagai program bantuan pembiayaan pemerintah ya mungkin-mungkin saja. Persoalannya, program penyediaan perumahannya seperti apa?

Jikapun ada yang membandingkan DP 0% dengan aturan program rusunawa yang sekarang, dimana penghuni korban gusuran harus memperpanjang sewa setiap dua tahun, dan maksimal 4 kali perpanjang, memang betul juga, konsep sewa rusunawa seperti itu memang mengusik "security of tenure" dari warga penyewa. Tapi itu karena keterbatasan housing stock, dan bukan kemudian solusinya adalah rumah tapak milik. Perbaiki sistem sewanya dan yang lebih penting, tingkatkan stok unit rusunawa secara signifikan! Sedemikian sehingga bisa menetap di rusunawa di banyak lokasi pilihan dan tidak dibatasi waktu.

Pemerintah pusat sebenarnya juga turut bertanggung jawab, karena dari target 550 ribu unit rusunawa di dalam RPJMN 2015-2019 baru berhasil dibangun kurang dari 40 ribu unit, padahal sudah memasuki tahun ke-3. Ini karena penyediaan rusunawa masih menggunakan konsep bagi-bagi twin-block dan belum ada terobosan strategi penyediaan rusunawa skala besar di kota-kota besar/metropolitan.

Namun demikian, pemerintah tidak bisa juga hanya memberikan solusi tunggal rusunawa. Hal ini telah menimbulkan banyak konflik pada saat terjadi penggusuran-penggusuran. Selain ketersediaan rusunawa dalam jumlah dan lokasi yang memadai, untuk mereka penduduk asli yang sudah lama menetap di kampung kumuh, perlu disediakan pula konsep alternatif seperti rumah deret atau rumah komunitas atau kampung susun yang juga kompak dan berkepadatan tinggi. Konsepnya tentu bukan public housing atau subsidized market housing, melainkan menggunakan pendekatan self-help housing atau rumah swadaya.

Memang perhatian kedua paslon pilgub DKI ini terhadap isu perumahan rakyat sudah sangat besar dan patut kita syukuri. Namun jangan sampai tidak dibarengi dengan konsep dan program yang baik, agar kampanye menjadi bermakna demi tujuan yang murni untuk merumahkan warga Jakarta secara layak dan bermartabat.

Solusi untuk Ahok dan Pendukungnya

Penyelesaian kasus hukum yang menimpa Ahok akibat dakwaan penodaan agama tampaknya masih belum jelas ke mana akan bermuara. Lambatnya proses hukum ini semakin menguatkan dugaan adanya pemihakan pemerintah kepada Ahok. Sepertinya ada kebingungan di kalangan pendukung Ahok sehingga ada upaya untuk merekayasa proses hukum secara tak kasat mata, seperti rencana membuka proses gelar perkara yang biasanya tertutup, pemanggilan saksi ahli dari Mesir, dan sebagainya. Sebuah analisis menyebutkan, jika Ahok sampai dipenjara dan gagal jadi Gubernur Jakarta, maka ini berarti kemunduran luar biasa, baik bagi kekuatan politik pendukungnya, juga bagi pimpinan tertentu di pemerintahan, serta bisa pula berarti keruntuhan bisnis bagi para taipan pengembang yang telah mengeluarkan investasi yang ditaksir senilai puluhan triliun rupiah. Sementara fatwa jumhur ulama melalui MUI jelas menyatakan Ahok telah melakukan penistaan agama Islam. Ketidakjelasan politik seperti ini tentunya bisa mengancam stabilitas kehidupan berbangsa dan bernegara di tanah air.

Sebenarnya dakwaan penodaan agama yang dilakukan Ahok adalah klimaks dari runtutan kesalahan yang panjang di belakangnya. Kesalahan fatal pembangunan yang dipimpin Ahok di Jakarta adalah keberpihakannya terhadap kelompok pengembang dengan proyek-proyek besarnya. Terutama kontroversi proyek reklamasi 17 pulau di pantai utara Jakarta untuk kepentingan bisnis properti. Keberpihakan ini sudah dimulai dari dukungan para taipan properti di tanah air terhadap kelompok politik pemerintah yang sedang berkuasa, yang akhirnya mempengaruhi berbagai kebijakan pembangunan di tanah air.

Mengapa taipan-taipan pengembang bisa begitu berkuasa di Indonesia? Jawabannya adalah kebijakan pembiaran yang dijalankan pemerintah dalam hal pembangunan kota-kota dan pengembangan kawasan permukiman. Bisa dikatakan pemerintah menyerahkannya kepada mekanisme bisnis properti yang dijalankan para pengembang. Bisnis properti pada dasarnya berbeda dengan bisnis manufaktur yang lebih membutuhkan dedikasi dan ketekunan untuk membangun sebuah kerajaan bisnis. Namun di tengah iklim yang membiarkan, bisnis properti penuh dengan spekulasi untuk bisa mendapatkan value gain yang tidak terkirakan. Di sinilah kesalahan kebijakan pemerintah hingga saat ini, yaitu membiarkan praktek spekulasi nilai lahan di dalam bisnis properti.

Akibatnya, para pengembang bisa mendikte arah perkembangan tata ruang di lahan-lahan yang dimilikinya. Para taipan pengembang bisa berserikat untuk menyusun rencana pembangunan dan melakukan lobi-lobi untuk mendapatkan legitimasi pemerintah. Mereka bisa mengakumulasi keuntungan yang berlipat-lipat melalui peningkatan nilai lahan yang dibiarkan tidak terkendali. Pada proyek reklamasi pantai utara Jakarta, motif itulah yang dipertontonkan di hadapan rakyat yang masih banyak susah hidupnya. Kekuatan lobi para taipan pengembang pun bisa memasukkan kepentingannya melalui paket ekonomi ke-13 yaitu mengenai kemudahan perizinan bisnis properti.

Di negara-negara Asia yang sudah lebih maju pembangunan kota-kota dan permukimannya seperti Jepang, Singapura, Taiwan, dan kini Korea Selatan, Malaysia dan China, peran pemerintah sangat kuat untuk mengendalikan nilai lahan (land value gain capture management). Di negara-negara tersebut, selalu pengembang publik yang memimpin setiap pembangunan kota atau pengembangan permukiman baru. Itulah konsep yang dikenal sebagai public sector led development yang sebenarnya sejalan dengan ruh pasal 33 UUD 1945 dan butir Nawacita mengenai hadirnya negara. Sedangkan para pengembang swasta berbaris rapi mengisi daftar investasi di kawasan yang telah disiapkan terlebih dahulu. Badan-badan publik yang kuat dan profesional seperti HDB dan URA di Singapura, UR di Jepang, KLHC di Korea Selatan, PKNS dan Iskandar Development Authority di Malaysia, adalah contoh dari penerapan konsep tersebut. Bisa dikatakan semua pengembang publik di negara-negara itu lebih kuat dari pengembang swastanya dan bisa secara efektif mengendalikan ruang untuk kepentingan sosial, ekonomi maupun lingkungan secara berkelanjutan.

Di Indonesia, praktek pelemahan pengembang publik sudah terjadi sejak tahun 1990-an, yang dibarengi dengan menguatnya pengembang-pengembang swasta untuk langsung membuka lahan dan memimpin spekulasi pembangunan kota-kota. Epicentrumnya ada di Jabodetabek, sebagai wilayah dengan pertumbuhan urbanisasi tertinggi. Pemerintah membiarkan mereka menguasai tanah perkebunan hingga beribu-ribu hektar (Serpong), lahan milik kehutanan (Kapuk), angkatan laut (Gading) dan berbagai lokasi strategis lainnya. Sedangkan pengembang publik dibiarkan semakin mengecil, hidup segan mati tak mau. Sementara fiskal negara berpuluh-puluh triliun setiap tahun dihabiskan untuk proyek-proyek prasarana kota dan permukiman yang tersebar-sebar tidak terencana berbasis kawasan.

Melanjutkan pembiaran dominasi bisnis properti yang spekulatif inilah kesalahan mendasar Ahok dan pemerintahan yang sekarang. Di tengah arus urbanisasi yang tinggi dan kesusahan masyarakat golongan bawah untuk mendapatkan tempat tinggal yang layak dan terjangkau, berbagai konsesi properti terus diberikan di Jakarta, Jabodetabek serta di kota-kota besar lainnya. Terutama reklamasi di pantai utara Tangerang maupun Jakarta. Padahal justru seharusnya pengendalian oleh pemerintah di Jabodetabek semakin kuat, mengingat pengendalian urbanisasi adalah untuk kepentingan publik dan demi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Selain itu, penggusuran demi penggusuran yang dilakukan Ahok seperti mendapat restu dari pemerintah pusat dan menjadi contoh yang ditiru pula oleh kepala daerah lainnya. Padahal aksi tersebut telah menyengsarakan beratus-ratus keluarga miskin di Jakarta. Tanpa disadarinya, keberpihakannya pada para taipan properti dan aksi-aksi penggusuran tersebut telah membuat rasa kebencian dari rakyat kecil dan para pegiat LSM semakin bertumpuk-tumpuk.

Menghadapi situasi yang berbahaya ini, pemerintah hendaknya tidak lagi berdiri memihak golongan politik tertentu, melainkan segera melakukan aksi-aksi kenegaraan yang adil dalam menegakkan hukum. Jika Ahok memang harus dihukum, maka relakanlah dia, demi hukum dan demi keadilan.  Selanjutnya bagi para taipan pengembang properti di tanah air, tentunya tidak ingin mendapatkan serangan balik akibat langkah-langkahnya yang keliru karena ingin mendominasi pembangunan di tanah air. Pemerintah pun hendaknya menghentikan iklim pembiaran yang spekulatif, lalu segera mengambil alih dan memimpin pembangunan kota dan pengembangan kawasan permukiman dengan menyusun rencana yang matang, membuat landasan peraturan dan menunjuk lembaga-lembaga negara yang berkompeten untuk itu. Marilah kita jaga keutuhan bangsa ini dengan memperbaiki berbagai kekeliruan yang tidak perlu dan menempatkan segala sesuatu pada tempatnya.

Dipublikasi di Medium Forum Kampung Kota, 20 November 2016

Dua Tahun Perumahan Rakyat di Bawah Pemerintahan Jokowi-JK

Catatan Perumahan Rakyat di awal pemerintahan Jokowi-JK pada akhir tahun 2014 sudah diramaikan oleh pembubaran kembali Kementerian Perumahan Rakyat yang kemudian digabung dengan Kementerian PU sehingga menjadi Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PU-Pera atau PUPR). Di masa pemerintahan Soeharto, urusan Perumahan Rakyat menjadi salah satu pilar pembangunan di bidang kesejahteraan (sandang, pangan dan papan/pera) sehingga kelembagaan kementerian sangat stabil (1978-1998). Namun di era reformasi, kementerian ini berulangkali dibentuk dan dibubarkan. Meskipun urusan Perumahan Rakyat tetap ada, tapi keberadaannya jelas turun tingkat karena tidak memiliki Kementerian tersendiri. Padahal target merumahkan seluruh rakyat secara layak sebagai amanat UUD 1945 pasal 28H semakin jauh dari terpenuhi dengan semakin membengkaknya angka housing backlog. Dari data Sensus BPS, jika pada tahun 2000 ada 4,3 juta unit housing backlog, maka pada tahun 2010 membengkak menjadi 13,5 juta (13.505.866) unit.

Diturunkannya kelembagaan untuk menangani urusan Perumahan Rakyat di hadapan masih terus membengkaknya angka housing backlog sudah menunjukkan sebuah paradoks pembangunan di masa pemerintahan Jokowi-JK. Namun paradoks ini sepertinya ingin dipermak dengan mempertanyakan dan bahkan mengutak-atik data housing backlog yang ada. Pada awal 2015 dikeluarkan data baru angka housing backlog 7,6 juta unit berdasarkan kepenghunian (Perpres No.2 Tahun 2015 tentang RPJMN 2015-2019), dan menyebutkan angka housing backlog 13,5 juta itu adalah berdasarkan kepemilikan. Mungkin dikiranya dengan adanya angka housing backlog yang baru (7,6 juta unit) itu, nuansa paradoks dalam urusan Perumahan Rakyat agak sedikit terobati. Padahal data baru tersebut sama sekali tidak merubah fakta yang tetap menunjukkan kondisi darurat Perumahan Rakyat. Masyarakat miskin dan berpendapatan rendah masih menghadapi kesulitan yang besar untuk bisa memenuhi hak dasar akan tempat tinggal yang layak dan terjangkau, terutama di kota-kota besar.

Apakah memang bisa demikian? Sebenarnya angka 13,5 juta (13.505.866) housing backlog (Sensus BPS 2010) diperoleh dari selisih jumlah rumah tangga total (61.390.300) dan jumlah rumah tangga yang tinggal di rumah milik sendiri (owner occupied house) yaitu sebanyak 47.884.434 ruta. Meskipun belum terlalu presisi, namun angka ini tidak terlalu salah, karena menunjukkan fenomena makro kebutuhan perumahan rakyat. Asumsinya, untuk sementara mereka yang tinggal di rumahnya sendiri tidak mengalami masalah. Mereka sudah memiliki secure tenure yang menjadi modal dasar untuk tumbuhnya kepedulian untuk terus meningkatkan kualitas rumahnya.

Sedangkan yang 13,5 juta, masalahnya bervariasi, dari rumah tangga yang tinggal di permukiman kumuh, permukiman ilegal, mereka yang menyewa tanah untuk dibangun rumah, menyewa rumah, mengontrak atau menumpang dan masih banyak sekali jenis-jenis penghuniannya. Baik yang formal dan terutama yang infomal, jelas-jelas menunjukkan kebutuhan rumah. Angka ini menunjukkan mereka yang bermasalah dengan menyewa, mengontrak atau menumpang! Mereka yang terpaksa pindah kontrakan mencari yang lebih murah, mereka yang terpaksa pindah kos-kosan ke tempat yang lebih jauh, mereka yang ngemplang uang sewa akibat tidak mampu, mereka yang terus "ngegondeli" rumah orangtuanya, dan mereka yang menyewa di rumah yang tidak layak, dsb. Apa mereka ini semuanya tidak dihitung housing backlog? Hanya karena mereka dianggap belum tentu membutuhkan rumah milik?

Mereka secara umum memang kekurangan rumah yang layak untuk dihuni. Mereka membutuhkan rumah-rumah sewa murah yang layak dan rumah milik yang mampu mereka jangkau. Mungkin ada sedikit yang tidak bermasalah dari golongan menengah atas yang mengontrak rumah atau apartemen mewah. Golongan ini memang tidak layak dihitung sebagai housing backlog, namun diperkirakan jumlahnya sangat sedikit. Memang sebaiknya ada survey lebih rinci yang menanyakan para penyewa rumah ini, apakah jika ada rumah sewa yang lebih layak dan lebih terjangkau dan berada di lokasi yang lebih strategis, mereka akan berminat? Inilah survey menggunakan metoda well informed choices yang patut dijalankan di setiap daerah perkotaan. Adanya data yang lebih rinci ini tidak mengurangi pentingnya data angka housing backlog nasional tersebut sebagai gambaran makro.

Kesimpulannya, data housing backlog 13,5 juta itu masih sangat relevan dijadikan acuan makro kebutuhan perumahan rakyat. Baik yang dihitung di dalamnya rumah-rumah yang lokasinya di permukiman kumuh maupun mereka yang belum memiliki rumah karena menyewa atau mengontrak. Juga tidak perlu diembel-embeli dengan angka backlog kepemilikan, karena memang bukan berarti mereka harus memiliki rumah. Yang salah itu justru memberi embel-embel backlog kepemilikan, karena mengarahkan pada respon kebijakannya adalah menyediakan program rumah milik sebanyak 13,5 juta unit. Padahal selain program rumah milik, justru yang perlu dikembangkan adalah program rumah sewa yang layak dan terjangkau di perkotaan.

Lalu bagaimana dengan angka housing backlog 7,6 juta unit (berdasarkan kepenghunian) di dalam RPJMN itu, yang kesannya hanya ingin menutup-nutupi parahnya pembengkakan kekurangan rumah di tanah air? Ternyata angka ini lebih tidak jelas dan sangat kasar, karena dihitung berdasarkan jumlah keluarga dikurangi jumlah bangunan rumah di seluruh Indonesia. Padahal pada kenyataannya tidak ada itu 7,6 juta keluarga yang "keleleran" yang tidak punya rumah. Juga tidak seluruhnya satu keluarga tinggal di satu rumah. Apalagi jika perhitungan backlog penghunian tersebut maksudnya setiap keluarga tidak diwajibkan untuk memiliki rumah, dan bisa menghuni dengan cara sewa/kontrak, justru semakin tidak jelas karena sumber datanya sendiri sangat kasar dan tidak ada menunjukkan berapa yang milik, berapa yang sewa, dan sebagainya.

Jadi angka housing backlog 7,6 juta ini tidak perlu dan justru bisa menyesatkan! Sebaiknya angka housing backlog yang 13,5 juta itu tetap digunakan saja untuk memberi gambaran kebutuhan perumahan secara makro. Apalagi sensus berikutnya baru diadakan pada 2020, dan sangat bisa menunjukkan tren pembengkakan housing backlog yang sebenarnya, sebagaimana pembengkakan dari tahun 2000 ke tahun 2010 itu!

Lebih jauh, data membengkaknya housing backlog yang hendak ditutup-tutupi itu sebenarnya menunjukkan bahwa urbanisasi di kota-kota besar di tanah air masih belum bisa dikelola secara berkelanjutan. Ekonomi kota bertumbuh, golongan menengah atas semakin kaya, namun belum mampu dikelola secara berkeadilan dan seimbang antara pertumbuhan dan pemerataan. Akibatnya kaum pendatang dari golongan miskin dan berpendapatan rendah semakin banyak dan semakin tidak mampu menjangkau tempat tinggal yang layak. Mereka terpaksa tinggal di lingkungan yang bukan haknya dan tata ruang yang bukan peruntukannya. Dari kondisi seperti Itulah angka housing backlog itu muncul!

Artinya, menangani masalah Perumahan Rakyat juga berarti membenahi pengelolaan pembangunan kota. Pemerintah tidak bisa hanya memperhatikan pembangunan ekonomi kota dan meniadakan kaum miskin kota hanya dengan isu ketertiban dan aspek legal semata, dan menikmati pertumbuhan kota hanya untuk segelintir kelompok menengah dan atas, termasuk aparat pemerintah kotanya. Berani mengelola pertumbuhan kota berarti berani mengelola kebutuhan kaum pendatang dan memberdayakan mereka. Termasuk menyediakan berbagai pilihan tempat tinggal yang layak dan terjangkau bagi golongan bawah dan miskin kota.

Itulah makna angka housing backlog itu, yang seperti alarm dihidupkan setiap 10 tahun sekali oleh BPS untuk mengevaluasi arah kebijakan dalam pembangunan kota dan penyediaan perumahan rakyat. Bukan pula angka housing backlog itu dipakai hanya untuk menetapkan besaran angka-angka proyek perumahan sebagai justifikasi penggelontoran belanja anggaran negara. Dan pembahasan ini belum menyentuh proyek-proyek itu, seperti rumah susun sewa, bedah rumah, kredit rumah bersubsidi, bantuan prasarana umum, dsb, yang seharusnya bisa menjawab permasalahan Perumahan Rakyat yang sebenarnya dihadapi rakyat. Jika di hulu perencanaan saja sudah salah kaprah, maka tidak mengherankan jika program Perumahan Rakyat nanti tidak akan bisa menjawab kebutuhan rakyat secara efektif.

UN-Habitat (lembaga PBB di bidang perumahan, permukiman dan perkotaan) menyebutkan bahwa hanya ada dua golongan negara, yaitu pertama, negara-negara yang sudah memiliki strategi dan berada di jalan yang benar dalam memenuhi perumahan rakyat menuju pengurangan housing backlog secara berarti dan menata kota-kotanya menuju kota yang berkelanjutan. Kedua, negara-negara yang masih berada di jalan kegelapan dalam urusan ini. Golongan negara kedua ini pun ada yang tetap tidak menyadari kondisinya dan suka merekayasa data dan terus melakukan pencitraan di forum-forum internasional. Namun ada pula negara-negara yang yang terus melakukan pembelajaran dan berusaha keras untuk keluar dari perangkap urbanisasi.

Tampaknya Perumahan Rakyat di Indonesia hingga 2 tahun masa pemerintahan Jokowi-JK ini masih belum keluar dari perangkap urbanisasi yang tak kunjung mampu dikelola dengan baik itu. Perumahan Rakyat juga belum bisa menemukan arah kebijakannya secara terpadu dengan Pembangunan Kota (Housing and Urban Development) Akibatnya, angka housing backlog terus membengkak dan begitu juga permukiman kumuh perkotaan yang terus bertambah. Sedangkan beberapa kepala daerahnya seperti putus asa dan lebih memilih melakukan penggusuran demi penggusuran.

Dipublikasi di TRANSINDONESIA.CO, 21 October 2016

Politisasi Bantuan Perumahan Swadaya ?

Di dalam sebuah acara Rapat Koordinasi Perumahan Rakyat Tahun 2014, diperoleh informasi mengenai program perumahan swadaya yang dijalankan Kementerian Perumahan Rakyat. Dari alokasi Dipa tahun 2014, total alokasi anggaran untuk program bantuan perumahan swadaya sebesar mendekati 2 Triliun rupiah. Hampir semua diarahkan untuk kegiatan nomor 3792, yaitu bantuan stimulasi peningkatan kualitas perumahan swadaya untuk 200.000 unit rumah tidak layak huni, dengan anggaran sebesar total 1.926.204.400.000 rupiah atau hampir 2 triliun rupiah.

Dari alokasi tersebut, untuk rumah tidak layak huni Kondisi Berat diberikan 15.000.000 rupiah per unit sebanyak 20.000 unit rumah, untuk rumah tidak layak huni Kondisi Sedang diberikan 7.500.000 rupiah per unit sebanyak 175.000 unit rumah, dan untuk rumah tidak layak huni Lokasi Khusus diberikan 30.000.000 rupiah per unit sebanyak 5.000 unit rumah.

Rancangan program perumahan swadaya tersebut mendapat banyak komentar, masukan maupun kritik dari para peserta rapat. Ada banyak pokok persoalan yang mengundang perdebatan sengit, baik dalam hal pilihan kebijakan dan strategi di hulu maupun dalam hal mekanisme operasionalisasi dan evaluasi di lapangan.

Pertama adalah soal keswadayaan masyarakat dalam penyediaan rumah yang menjadi tujuan program tersebut. Aspirasi daerah-daerah menunjukkan minat yang tinggi untuk mendapatkan program yang dinamai Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS) tersebut sehingga selalu meminta tambahan alokasi anggaran dan jumlah unit BSPS. Yang menjadi pertanyaan, bukan-kah permintaan tambahan program ini bisa diartikan keswadayaan yang semakin menurun? Demikian pula sebaliknya, bukankah jika semakin tidak menginginkan program berarti positif, yaitu indikasi semakin meningkatnya keswadayaan masyarakat di daerah tersebut? Yang jelas, fenomena ini menunjukkan program BSPS tersebut memang diminati oleh para elit di daerah, baik elit di pemerintahan maupun elit politisi.

Namun persoalan tingkat keswadayaan masyarakat masih belum mendapat penjelasan yang memadai. Padahal tingkat keswadayaan yang menjadi tujuan sebenarnya dari program ini tidak dijumpai dalam pengembangannya lebih jauh di dalam perangkat evaluasi kinerja program. Seperti apakah yang dimaksud dengan keswadayaan di sini? Apakah paket bantuan BSPS berhasil meningkatkan keswadayaan dari si penerima manfaat? Artinya, program BSPS ini diluncurkn begitu saja tanpa adanya perangkat evaluasi mengenai tujuan program ini sendiri.

Persoalan kedua adalah dari sisi kebijakan bantuan untuk rumah tidak layak huni. Ternyata ada banyak kementerian yang menjalankan program sejenis. Selain Kementerian Perumahan Rakyat, program sejenis dijalankan oleh Kementerian Sosial yang namanya Rehabilitasi Sosial Rumah Tidak Layak Huni. Demikian pula ada program sejenis di Kementerian Pembangunan Daerah Tertinggal dan Kementerian Kelautan dan Perikanan. Kondisi seperti ini menunjukkan adanya ketidakjelasan kebijakan dan penugasan lembaga pemerintah. Akibatnya terjadi tumpang tindih program-program sejenis, yang selain menunjukkan tidak adanya arah kebijakan yang jelas, juga mengganggu evaluasi program, ketika terjadi tumpang tindih klaim pada objek rumah yang sama.

Di sisi lain, cukup mengherankan juga, mengapa program bantuan seperti ini begitu diminati banyak kementerian sekaligus? Apakah karena skema program yang dipandang cukup sederhana meskipun seharusnya tidak demikian sehingga mudah ditiru dan bisa langsung digelontorkan? Apakah karena ada tujuan-tujuan lainnya di balik itu, seperti tujuan-tujuan politis?

Persoalan ketiga adalah dari sisi kebijakan fiskal. Bagaimana sebenarnya kebijakan fiskal untuk bantuan BSPS? Kebijakan fiskal yang berisi anggaran belanja dan pendapatan keuangan negara seharusnya memberi batasan alokasi yang jelas untuk bantuan BSPS. Keuangan negara tidak bisa diberikan begitu saja kepada masyarakat. Harus ada justifikasi sosial (kemiskinan) dan pembatasan alokasi anggarannya.

Namun pada prakteknya, kebijakan fiskal bantuan kemiskinan untuk program BSPS ini tidak begitu jelas jika melihat pertumbuhan alokasi BSPS yang meningkat sangat luar biasa. Dari target rencana strategis sebanyak 50.000 unit rumah selama lima tahun (2009-2014) hingga tahun 2014 akan disalurkan total sebanyak 677.000 unit lebih, yang berarti terjadi kenaikan lebih dari 1300 %. Kenaikan setiap tahunnya juga sangat luar biasa pada tahun 2014, yaitu dari semula sekitar 30 ribuan unit pada tahun 2009, kemudian meningkat menjadi 200.000 unit pada tahun 2014. Kenaikan yang sangat pesat ini tentunya menimbulkan pertanyaan yang mendasar, bagaimana sebenarnya kebijakan fiskal untuk bantuan sosial di tanah air? Lebih jauh, apa ada tujuan-tujuan politis yang terselubung di balik program ini?

Persoalan keempat, dari sisi mekanisme pelaksanaan dan evaluasi program yang sangat tidak jelas. Pertama-tama adalah tidak ada kejelasan instrumen apa yang digunakan untuk menentukan daerah mana yang berhak mendapat program, berapa ratus atau berapa ribu alokasi unit di setiap daerah, dan rumah siapa-siapa saja yang berhak mendapat program? Namun tanpa proses yang akuntabel kesemuanya ditetapkan melalui surat-surat keputusan Menteri. Berbeda dengan program BLT yang cukup jelas kriteria penerimanya, program BSPS ini tidak memiliki mekanisme tersebut. Akibatnya timbul iklim spekulatif yang memberi peluang yang sangat besar untuk menyimpangkan program ini.

Persoalan kelima, inefektifitas program perumahan swadaya. Dari uraian-uraian persoalan yang menyelimuti program BSPS yang ternyata berhasil membobol anggaran negara hingga triliunan rupiah tanpa akuntabilitas tersebut, bisa dilihat sebagai penyimpangan tujuan perumahan swadaya itu sendiri. Tujuan keswadayaan sebagaimana diamanatkan Pasal 21 Undang-undang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU PKP no. 1 Tahun 2011) yang menyebutkan bahwa rumah swadaya diselenggarakan atas prakarsa masyarakat secara berkelompok, selalu diabaikan. Padahal perumahan swadaya berbasis pemberdayaan kelompok adalah yang utama dari sistem perumahan swadaya itu sendiri.

Sedangkan skema bedah rumah yang sifatnya orang-perorang itu pada dasarnya adalah skema karitatif (bantuan sosial) yang mem-bebani fiskal negara sehingga seharusnya sangat dibatasi. Namun sangat mengherankan, mengapa skema bansos ini begitu disenangi dan didukung dengan gelontoran anggaran secara besar-besaran? Akibatnya, sistem perumahan swadaya berbasis pember-dayaan kelompok tidak kunjung berkembang hingga sekarang, yang akhirnya berdampak pada rendah atau tidak adanya dukungan perumahan swadaya untuk mengurangi angka housing backlog dan luasan permukiman kumuh.

Sebagai langkah ke depan, Perumahan Swadaya Berbasis Kelompok harus menjadi program prioritas dan lebih menyasar keberdayaan komunitas melalui pembangunan perumahan dan permukimannya. Artinya, perumahan swadaya adalah instrumen penting pemberdayaan komunitas. Pendekatan ini mendudukkan masyarakat sebagai subyek, yaitu pelaku pembangunan di bidang perumahan bukan sebagai obyek atau sekedar konsumen. Untuk penyediaan program secara efektif, Perumahan Swadaya Berbasis Kelompok mensyaratkan adanya basis data yang akurat mengenai kelompok masyarakat yang paling bermasalah dalam hal perumahan dan permukimannya; Intervensi pada sumber-sumberdaya kunci dalam hal perolehan tanah, perijinan, pengembangan kawasan dan penyediaan biaya; dan penyediaan sistem kelembagaan dan sistem pendanaan yang sesuai.

Memperhatikan beberapa kriteria tersebut, maka prioritasnya harus diarahkan pada komunitas-komunitas di lokasi-lokasi permukiman kumuh maupun squatter di kota-kota metropolitan dan kota-kota besar. Selain itu, ada pula komunitas-komunitas yang berbasis tempat kerja (work-based housing), yaitu mereka dari kalangan pekerja kelas bawah perkotaan, para pekerja pabrik, mereka yang memiliki industri rumah-tangga, dan mereka yang memiliki kesamaan pekerjaan di perkotaan seperti pengemudi.

***